Frågor och svar

Här kan du läsa de vanligaste frågorna som våra kunder har när de ska sälja sin bostad eller köpa ett nytt hem. Om du har ytterligare frågor eller funderingar, tveka inte att kontakta oss på 018-65 80 80 eller genom vårt kontaktformulär.

 

Vad innebär de nya skattereglerna?

En kommunal fastighetsavgift ersätter den statliga fastighetsskatten på bostäder:

 För småhus blir avgiften 6 000 kronor per år men högst 0,75 procent av det totala taxeringsvärdet. För flerbostadshus uppgår avgiften till 1 200 kronor per bostadslägenhet men högst 0,4 procent av taxeringsvärdet. Från och med år 2009 ska fastighetsavgiften justeras med procentuella förändringen i inkomstbasbeloppet.
Exempel: Inkomstbasbeloppet år 2009 är 48 000; år 2008 är 46.800 kronor. Fastighetsavgiften för ett småhus år 2009 blir då 6.153 kronor (6 000 x (48 000 / 46 800).

Skattskyldig:

Den kommunala fastighetsavgiften beräknas för kalenderår. Avgiftsskyldig är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller ska anses som ägare. Motsvarande ordning införs i fråga om den statliga fastighetsskatten. Underlag för fastighetsavgift kommer i fortsättningen att finnas tryckt på självdeklarationen av Skatteverket.

Höjd kapitalvinstbeskattning för privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter:

Skatten höjs, som en andel av vinsten, från 20 procent till 22 procent. Det innebär att tjugotvå trettiondelar (22/30-del) av kapitalvinsten ska tas upp till beskattning. Kvoteringen av kapitalförluster på privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter ändras inte.

Begränsning av rätten till uppskov:

Ett uppskovsbelopp vid avyttring av en privatbostad får inte överstiga 1 600 000 kronor. Om man inte varit ensam ägare av bostaden får uppskovsbeloppet inte överstiga 1 600 000 kronor multiplicerad med den skattskyldiges andel av bostaden. Om kapitalvinsten från avyttringen av ursprungsbostaden och eventuellt tidigare uppskovsbelopp överstiger det maximala beloppet ska den överskjutande delen tas upp till beskattning.

Begränsning av fortsatt uppskov vid benefika förvärv:

Rätten till fortsatt uppskov med beskattning av kapitalvinst från avyttring av en privatbostad slopas när ersättningsbostaden övergår genom arv, testamente, gåva eller bodelning. Undantag görs för övergångar i form av arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, samt bodelning med anledning av att ett äktenskap eller ett samboförhållande upphör eller att maken eller sambon dör.

Ändrad metod för beräkning av uppskovsbelopp vid köp av billigare ersättningsbostad:

Ett uppskovsbelopp vid avyttring av en privatbostad får vid förvärv av en billigare ersättningsbostad inte uppgå till ett större belopp än kapitalvinsten (ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp) och minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättnings-bostaden.

Ränta på uppskovsbelopp:

Den som har ett uppskovsbelopp ska från och med 2009 års taxering erlägga ränta för den latenta skattekredit som uppskovsbeloppet i praktiken innefattar. Räntan motsvarar 0,5 procent av uppskovs-beloppet. I praktiken tas en schablonintäkt upp i inkomstslaget kapital med 1,67 procent av uppskovs-beloppet – och beskattas med 30 % statlig skatt.
Eftersom ”skatten man lånar” endast är 22 % av vinsten – motsvarar räntan på 0,5% av hela uppskovsbeloppet – en bruttoränta i bank på 3,25%!

Frivillig återföring av uppskovsbelopp:

Från och med 2007 års taxering finns möjligheten till så kallad frivillig återföring av uppskovsbelopp. Frivillig återföring innebär att den skattskyldige har möjlighet att på begäran återföra hela eller del av ett uppskovsbelopp till beskattning även om de formella förutsättningarna för uppskov fortfarande föreligger. Delvis återföring av ett uppskovsbelopp kan begäras under förutsättning att återförd del uppgår till minst 20 000 kronor per år.

ÖVRIGT
Skattelättnad vid nyproduktion:

Bestämmelserna i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt om hel och halv lättnad under de tio första åren efter en nybyggnation av bostäder förs över till den nya lagen om kommunal fastighetsavgift. Den som vid ikraftträdandet av det kommunala fastighetsavgiftssystemet åtnjuter skattelättnad för nybyggnation, enligt lagen om statlig fastighetsskatt och skulle ha varit berättigad till fortsatt lättnad efter ikraftträdandet, erhåller motsvarande grad av lättnad för den kommunala fastighetsavgiften.

Dämpningsregeln:

Frysning av underlag för fastighetsskatt och dämpningsregeln för fastighetsskatt slopas. Ska dock fortfarande tillämpas i fråga om fastighetsskatt som avser tid före den 1 januari 2008.

Nedsättning av fastighetsskatt:

Bestämmelserna om nedsättning av fastighetsskatt på grund av brand eller liknande slopas.

Utländska privatbostäder:

Fastighetsskatten på utländska privatbostäder avskaffas utan att ersättas av en kommunal fastighetsavgift.

Uppgift om antal bostadslägenheter:

Uppgifter om antal bostadslägenheter i flerbostadshus inhämtas av Skatteverket i samband med fastighetsdeklaration. Den som är skyldig att betala fastighetsavgift för ett flerbostadshus ska till Skatteverket lämna uppgift om antalet bostadslägenheter senast den 30 juni 2008.

Förmögenhetsskatten är slopad från och med taxeringsåret 2008.

Källa: Svensk FastighetsData

 

Jag och min sambo ska sälja vår lägenhet och vill ta med oss frysen i källaren, tvättmaskinen i badrummet och mikron till vårt nya boende. Kan vi göra det?

Sådana saker som är fast installerade och som används för stadigvarande bruk ingår i köpet, såvida inget annat har avtalats. Se för säkerhets skull till att få inskrivet i kontraktet vad som ingår så att inga missförstånd leder till tvist efteråt.

Vicevärden säger att man har skyldighet att meddela föreningen att man tänker sälja sin bostadsrätt.

Fel. Det går inte ens att föra in en sådan regel i stadgarna. En överlåtelse är alltid en affär mellan köpare och säljare som föreningen inte har möjlighet att lägga sig i eller påverka.

Jag har ett fritidshus på 45 kvm som jag tänker sälja. Måste jag energibesiktiga huset innan försäljning?

Nej! Om du har en boarea som är mindre än 50 kvm och som är bebodd mindre än fyra månader per år behöver du inte energibesiktiga huset.

Jag har för avsikt att sälja mitt hus men jag vet inte när. Om jag gör en energibesiktning av mitt hus, hur länge är den giltig?

Deklarationen är giltig i 10 år. Den är dessutom avdragsgill i deklarationen.

Vad innebär ett dolt fel?

Eftersom köparen själv ska svara för alla synliga fel är det de så kallade dolda felen som kan vålla problem. Exempel på dolda fel kan vara fel på avloppsledningar, dålig dränering, röta i bjälklag, bristfällig isolering, fel i elledningar med mera. Det är fel som köparen inte har haft anledning att räkna med och inte heller borde ha upptäckt vid en undersökning. Säljaren ansvarar således för sådana fel eftersom köparen fått en vara som är sämre än den han räknat med att få och betalt för. Säljaren å sin sida hade förmodligen inte fått lika mycket betalt för fastigheten om felet upptäckts innan kontraktets tecknande. Man ska dock alltid ha i åtanke att säljarens ansvar för dolda fel ska stå i proportion till fastighetens ålder, köpeskillingens storlek och andra överenskommelser i samband med överlåtelsen.

Vad innebär stämpelskatt?

Stämpelskatt är den skatt du betalar i samband med att du köper en fastighet. Skatten för privatpersoner är 1,5% av köpeskillingen. Skatten betalas av köparen. Inskrivningsmyndigheten kan dock kräva även säljaren på betalning av skatten om köparen av någon anledning inte betalar skatten.

Jag ska köpa en fastighet. Vad ingår i fastigheten?

Till fastigheten hör dels vad som kallas fastighetstillbehör och dels byggnadstillbehör. Fastighetstillbehör är till exempel byggnad, ledning, stängsel med mera som är förankrat i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som byggnaden blivit utrustad med och som är ägnat för stadigvarande bruk. Byggnadstillbehör är till exempel badkar, spis, kylskåp med mera. Om inget annat avtalats mellan säljaren och köparen ingår både fastighetstillbehör och byggnadstillbehör i köpet.

Vad är en bostadsrätt?

Bostadsrätten är en nyttjanderätt till en lägenhet, kombinerad med medlemskap och andel i en bostadsrättsförening. Bostadsrätten är lös egendom och vid överlåtelse gäller köplagens regler mellan säljaren och köparen. Det finns föreningar som inte uppfyller de krav som gäller för att föreningen ska anses vara en äkta förening. Dessa kallas för oäkta föreningar. Speciella, ofta oförmånliga, regler gäller för dessa föreningar. Kontrollera därför alltid om föreningen är en äkta eller oäkta förening.

Vad menas med kapitalvinstbeskattning?

När man har sålt sin bostad måste man följande år redovisa försäljningen i sin självdeklaration. Har man sålt med vinst ska man redovisa en skattepliktig kapitalinkomst och har man sålt med förlust får man göra avdrag under inkomst av kapital. Redovisningen i deklarationen kallas kapitalvinstberäkning. Vid denna beräkning redovisar man försäljningssumman minus försäljningskostnader, inköpspris, inköpskostnader, renoveringskostnader och andra förbättringskostnader som man haft. Köper man en ny bostad efter att ha sålt den förra bostaden har man i vissa fall möjlighet att få uppskov med skatteinbetalningen till dess man säljer sin nya bostad.

Jag ska sälja min bostadsrätt. Måste jag upprätta ett skriftligt avtal?

Enligt bostadsrättslagen måste ett skriftligt överlåtelseavtal upprättas för att köpet av bostadsrätten ska vara giltigt. Köpet är således inte bindande förrän både säljaren och köparen undertecknat ett överlåtelseavtal.

Jag ska sälja min fastighet. Måste jag upprätta ett skriftligt avtal?

Köp av fast egendom kräver enligt jordabalken att du iakttar vissa formföreskrifter för att köpet ska vara giltigt. Bland annat ska avtalet undertecknas av både säljaren och köparen. Först när både säljaren och köparen undertecknat avtalet är köpet bindande.

Vilket ansvar har säljaren respektive köparen för fel i fastighet?

Enkelt uttryckt ansvarar säljaren endast för fel i fastigheten om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Övriga fel ansvarar köparen för. Köparen får dessutom inte åberopa fel som han vid en noggrann undersökning av fastigheten kunnat upptäcka.

Vad är en överlåtelseavgift?

Överlåtelseavgift är en administrativ avgift som tas ut av säljaren eller köparen vid en bostadsrättsöverlåtelse. Enligt bostadsrättslagen får föreningen ta ut en sådan avgift under förutsättning att det står i stadgarna. Vanligtvis 2,5 % av prisbasbeloppet.

Vad är pantsättningsavgift?

Pantsättningsavgiften är en avgift för föreningens arbete med anteckning om pantsättning i föreningens lägenhetsförteckning. Pantsättningsavgift kan tas ut om det står så i stadgarna. Vanligtvis 1 % av prisbasbeloppet.

Jag avser att sälja min fastighet inom kort. Jag har ett gammalt uppskovsavdrag sedan en tidigare försäljning. Vad händer med det?

När du säljer din ersättningsbostad måste du minska omkostnadsbeloppet med det tidigare beviljade uppskovet.

Hur stor är reavinstskatten?

Reavinstskatten vid försäljning av privatbostad är 30 % på 2/3 delar av vinsten.

Vad är ett pantbrev?

Ägare av en fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran, har rätt att hos inskrivningsmyndigheten erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning). Bevis om inteckningen kallas pantbrev. Ett pantbrev utfärdas antingen i skriftlig form (skriftligt pantbrev) eller genom registrering i pantbrevsregistret enligt lagen.